项目用地服务

落实智利光伏、风电、储能和输电项目用地

我们筛查场址，与每位土地所有人谈判土地租赁选择权协议、租赁合同和地役权，并在当地不动产登记处（Conservador de Bienes Raíces，CBR）办理登记。在自有的 Estancia El Chañar（科金博大区），我们作为土地所有人，签订了一份风电场租赁合同、一份光伏项目的土地租赁选择权协议，以及10项以上已登记的地役权。

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各阶段的工作内容

六个阶段，按项目推进的顺序排列。所有法律文件均由贵司的智利律师或我们合作的律师审阅并确认。

  1. 1. 选址筛查

    我们利用公开数据筛查目标区域，核对与电网的距离、坡度、交通条件和土地限制因素。

    交付成果
    候选地块清单，列明税务局不动产编号（rol de avalúo）、初步确认的所有人和风险提示。
    由贵司决定
    接触哪些地块，以及接触的先后顺序。

  2. 2. 产权与负担核查

    我们向不动产登记处调取证明，逐一梳理每个地块的产权链，包括遗产继承、共有、抵押和已登记的禁止事项。

    交付成果
    逐地块的权属清单，可直接交由项目律师审阅。
    由贵司决定
    根据项目律师的产权意见，决定每个地块是否推进。

  3. 3. 谈判与选择权协议

    我们负责首次接触，在同一批土地所有人之间保持条件一致，并以公证契据逐一签订选择权协议。

    交付成果
    已签署的选择权协议，每份协议均在对应地块上登记了禁止转让的限制。
    由贵司决定
    选择权费、租金和期限，以及每份草案在送交土地所有人之前的文本。

  4. 4. 租赁、地役权与登记

    贵司行使选择权后，我们经公证人办理租赁和地役权契据，并在不动产登记处登记。

    交付成果
    已登记的租赁合同和地役权，以及载明登记事项的证明。
    由贵司决定
    何时行使每项选择权，以及每份契据的最终文本。

  5. 5. 许可与线路路由

    我们取得许可程序所需的土地所有人签字，并沿线谈判送出线路和进场道路的地役权。

    交付成果
    农村非农建设许可意见（LGUC 第55条）和环评所需的土地文件。
    由贵司决定
    电站布置和线路路由，由贵司与工程师和环评顾问确定。

  6. 6. 运营期土地管理

    我们跟踪租金支付和按 UF 调整的情况，发送通知，办理合同转让和融资方同意事项。

    交付成果
    合同与付款台账，在项目全生命周期内持续更新。
    由贵司决定
    合同转让、修订，以及项目公司的任何变更。

每项委托我们只为一方工作，也只由该方支付报酬。 独立性原则

按项目类型划分的用地服务

  • 光伏与风电

    选址标准、常用的合同结构、农村用地许可，以及影响进度的土地风险。

    光伏与风电项目用地

  • 电池储能（BESS）

    变电站附近的小面积场址，以及 DDU 522号通函和 LGUC 第55条对储能项目的农村用地规则。

    储能电站用地

  • 输电线路与送出线路

    与沿线每位土地所有人签订地役权，以电力特许权作为后备手段，协商不成时由评估委员会确定补偿。

    输电线路地役权

  • 分阶段的用地流程

    每个阶段的工作内容、交付成果、需要贵司提供的资料，以及时间取决于哪些因素。

    项目用地流程

智利与其他市场的六点不同

以下六项智利规定会改变项目用地的取得方式，每项均注明所依据的法律。

智利规定与贵司可能熟悉的做法对照
事项贵司可能熟悉的做法智利的规定我们的工作
产权与登记注 1产权保险、ALTA/NSPS 测量标准，或按地块检索的不动产登记簿。各不动产登记处按当事人姓名编制索引。产权保险不属于标准做法，律师的产权调查通常至少追溯10年。在调取证明之前，我们先与项目律师和贵司的融资方商定核查年限，使产权调查一次完成。
矿权与水权注 2矿权和水权作为土地产权的一部分一并核查。矿业特许权和水资源使用权独立于土地所有权。矿业特许权可在给予补偿的前提下，在地块上设定地役权。我们在筛查阶段核对国家地质矿业局（Sernageomin）的矿业地籍和水权登记，在签约前提示重叠情况。
法定地役权注 3政府征收，或公用事业依法强制取得用地。光伏和风电场不适用电力特许权，因此电站场址必须协商取得。持有特许权的线路和变电站可以设定法定地役权。对于线路，我们先谈判协议地役权，同时备好地块资料，以备线路需要申请特许权。
国有土地注 4向土地管理机构租用或申请公共土地。智利国家资产部（Ministerio de Bienes Nacionales）以有偿特许方式提供国有土地，特许对象为智利法人，期限最长50年。我们在筛查阶段标出国有地块，便于贵司将特许方式与附近的私有土地进行比较。
原住民土地注 5部落或原住民土地，适用专门的审批规则。原住民社区的土地不得出租，原住民个人的土地出租期限最长5年；设定负担须经国家原住民发展公司（CONADI）批准。我们在筛查阶段核对 CONADI 的原住民土地登记，并标出场址附近的社区，因为对其产生直接影响的项目须进行原住民协商。
外国人取得土地注 6对外国人取得土地的审查或限制。外国人可以与智利人一样取得和租赁土地。边境地区限制向外国人出租农村土地，并限制邻国国民取得不动产。在接触土地所有人之前，我们先核实场址是否位于边境地区，并将涉及交易结构的问题提交项目律师。

资料来源

  1. 1《不动产登记法》（Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces）第31、32和41条；《民法典》（Código Civil）第2511条（不动产的非常取得时效为10年）。
  2. 2《矿业法典》（Código de Minería）第2、120和122条；《水法典》（Código de Aguas）第6和114条。
  3. 3《电力服务总法》（Ley General de Servicios Eléctricos，LGSE）第2、3、14和51条。
  4. 4第1.939号法令（Decreto Ley 1.939，1977年）第57、61和62条。
  5. 5《原住民法》（第19.253号法律）第13条；《环境影响评价系统条例》（DS 40/2012）第85条；国际劳工组织第169号公约第6条。
  6. 6《智利共和国宪法》第19条第23款；《外国直接投资法》（第20.848号法律）第9条；第1.939号法令第7条；第993号法令（Decreto Ley 993）第3条。

所引法律见智利国会图书馆网站（bcn.cl，西班牙文）：宪法 · 民法典 · 不动产登记法 · 矿业法典 · 水法典 · LGSE · 第1.939号法令 · 原住民法 · DS 40/2012 · 国际劳工组织第169号公约 · 外国直接投资法 · 第993号法令。

本页内容不构成法律、税务或投资意见。

常见问题

智利有没有地上权（derecho de superficie）？

没有一般性的地上权。智利《民法典》列举的物权为所有权、继承权、用益权、使用权或居住权、地役权、质权和抵押权，其中不包括一般性的地上权（《民法典》第577条）。因此，电站场址以公证契据签订租赁合同并在不动产登记处登记，进场道路和线路另设地役权。以地上权或其他长期物权为基础的合同范本，需要按这一结构重新起草。

在智利提交并网申请之前，是否必须先取得场址控制？

提交申请时不需要。向智利国家电力协调中心（Coordinador Eléctrico Nacional）提交的并网接入申请，其最低内容不包括土地权属文件（DS 37/2019 第15条）。但项目申请在建项目认定时，国家能源委员会（CNE）要求提供土地权利证明或预约合同（DS 125/2017 第19条）；相关文件逾期未提交的，协调中心可撤销并网许可（DS 37/2019 第25条）。

融资关闭之前，融资方会审查哪些土地事项？

各融资方自行确定要求，智利没有公开的统一标准。我们为这项审查准备土地文件：按融资方要求的年限完成的产权调查；在任何抵押登记之前登记的租赁合同，因为只有这样租赁合同才能约束抵押权人（《民法典》第1962条）；已登记的地役权；以及土地所有人同意转让农村土地租赁合同的书面文件（第993号法令第7条）。

契据是否以西班牙文签署？能否凭在国外出具的授权委托书签署？

是的。公证契据以西班牙文制作，任何英文或中文译本仅供参考（《法院组织法典》第404条）。在《取消外国公文书认证要求的公约》缔约国出具的授权委托书，只需办理附加证明书（apostilla），无需领事认证（第20.711号法律）。

科金博大区以外的项目也可以委托吗？

可以。我们的直接实地经验在科金博大区；相关法律在全国适用，因此各阶段的工作和法律文书在智利各地相同。在其他大区，我们与当地测量师和公证人合作，并在贵司委托之前，在建议书中列明这些合作方。

相关指南

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技术类型、装机容量（兆瓦）、目标区域、开发阶段和计划商业运行日期（COD）。如已有意向地块或目标变电站，请一并说明。我们以西班牙语和英语开展工作，本网站的中文内容仅供参考。

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