Gestión predial

Gestión predial para proyectos solares, eólicos, BESS y de transmisión

Nos encargamos del terreno de tu proyecto, desde la búsqueda del sitio hasta la administración de los contratos durante la operación. En nuestro predio, la Estancia El Chañar (Región de Coquimbo), somos arrendadores del terreno en que opera un parque eólico, otorgamos una opción de arriendo para un proyecto fotovoltaico y administramos más de diez servidumbres inscritas.

Cuéntanos tu proyectoVer el proceso por etapas

Qué hacemos en cada etapa

En el orden en que las necesita un proyecto. Tu abogado o el nuestro revisa y aprueba cada documento legal.

  1. 1. Búsqueda y evaluación de sitios

    Revisamos el área que te interesa con datos públicos de distancia a la red, pendiente, accesos y restricciones del terreno.

    Recibes
    Una lista corta de predios con rol de avalúo, dueño aparente y alertas.
    Decides
    A qué predios acercarse y en qué orden.

  2. 2. Estudio de títulos y cargas

    Pedimos los certificados del Conservador y seguimos la cadena de dominio de cada predio, con sucesiones, comunidades, hipotecas y prohibiciones inscritas.

    Recibes
    Un cuadro de propietarios, predio por predio, listo para el abogado del proyecto.
    Decides
    Si sigues o no con cada predio, según el informe de títulos del abogado del proyecto.

  3. 3. Negociación y opción

    Hacemos el primer contacto, ofrecemos los mismos términos a todos los propietarios del proyecto y cerramos cada opción por escritura pública.

    Recibes
    Opciones firmadas, cada una con prohibición de gravar y enajenar inscrita sobre el predio.
    Decides
    El pago de la opción, la renta y el plazo, y cada borrador antes de que lo vea un propietario.

  4. 4. Arriendo, servidumbres e inscripción

    Cuando ejerces una opción, llevamos las escrituras de arriendo y de servidumbre a la notaría y gestionamos su inscripción en el Conservador.

    Recibes
    Arriendos y servidumbres inscritos, con los certificados que lo acreditan.
    Decides
    Cuándo ejercer cada opción y el texto final de cada escritura.

  5. 5. Permisos y trazados de línea

    Conseguimos las firmas del propietario que exigen los permisos y negociamos las servidumbres de la línea de conexión y de los caminos de acceso.

    Recibes
    Los antecedentes prediales para el informe favorable del art. 55 de la LGUC y para el SEIA.
    Decides
    El diseño de la planta y el trazado de la línea, con tus ingenieros y tu consultor ambiental.

  6. 6. Administración del terreno

    Controlamos los pagos de renta y su reajuste en UF, enviamos los avisos y tramitamos cesiones y consentimientos para financistas.

    Recibes
    Un registro de contratos y pagos al día durante toda la vida del proyecto.
    Decides
    Cesiones, modificaciones y cualquier cambio en la sociedad del proyecto.

Trabajamos para una sola parte en cada encargo, y solo ella nos paga. Reglas de independencia

Servicios por tipo de proyecto

  • Solar y eólica

    Criterios de evaluación de sitios, estructura habitual del contrato, permisos de uso de suelo rural y riesgos del terreno que mueven los plazos.

    Terrenos para solar y eólica

  • Almacenamiento (BESS)

    Terrenos de poca superficie junto a una subestación, y las reglas de uso de suelo rural para almacenamiento de la Circular DDU 522 y el art. 55 de la LGUC.

    Terrenos para BESS

  • Líneas de transmisión

    Servidumbres con cada propietario del trazado, la concesión eléctrica como respaldo y la comisión tasadora cuando no hay acuerdo.

    Servidumbres para líneas

  • El proceso, etapa por etapa

    El detalle de cada etapa: qué hacemos, qué recibes, qué necesitamos de ti y de qué dependen los plazos.

    Proceso de gestión predial

Chile frente a EE. UU., Europa y China

Seis reglas chilenas que cambian cómo se asegura el terreno de un proyecto, cada una con la norma que la fija.

Lo que cambia frente a otros mercados
TemaLo que quizá conocesCómo es en ChileQué hacemos
Títulos e inscripciónNota 1Seguro de títulos, mensura tipo ALTA/NSPS y un registro que se consulta por predio.Cada Conservador indexa por nombre de las partes. El seguro de títulos no es práctica habitual; el estudio suele cubrir al menos diez años.Acordamos con el abogado del proyecto y tu financista hasta dónde llega el estudio antes de pedir los certificados, para hacerlo una sola vez.
Minería y aguasNota 2Derechos mineros y de agua que se revisan junto con el título del terreno.Las concesiones mineras y los derechos de aprovechamiento de aguas son independientes del dominio. Una concesión minera puede gravar el predio con servidumbres, previa indemnización.Revisamos el catastro minero de Sernageomin y los registros de aguas al evaluar el sitio, y señalamos superposiciones antes de firmar.
Servidumbres legalesNota 3Expropiación o servidumbre forzosa para obras de energía.Las centrales solares y eólicas no están sometidas a concesión eléctrica: su terreno se negocia. Las líneas y subestaciones con concesión pueden imponer servidumbres.En las líneas, negociamos primero servidumbres voluntarias y preparamos los antecedentes prediales por si el trazado necesita concesión.
Terrenos fiscalesNota 4Arriendo o concesión de terrenos públicos por un organismo del Estado.El Ministerio de Bienes Nacionales entrega terrenos fiscales en concesión onerosa, por un máximo de 50 años, a personas jurídicas chilenas.Identificamos los predios fiscales al evaluar el sitio, para que compares una concesión con los terrenos privados cercanos.
Tierras indígenasNota 5Tierras indígenas con reglas propias de autorización.Las tierras de comunidades indígenas no pueden arrendarse, y las de personas indígenas solo hasta cinco años. Gravarlas requiere autorización de la CONADI.Revisamos el registro de tierras de la CONADI y señalamos las comunidades cercanas, porque una afectación directa lleva a consulta indígena.
ExtranjerosNota 6Revisión o límites a la propiedad extranjera de la tierra.Los extranjeros pueden comprar y arrendar terrenos igual que los chilenos. En zonas fronterizas hay restricciones al arriendo rural y para nacionales de países limítrofes.Revisamos si el sitio está en zona fronteriza antes del primer contacto y llevamos al abogado del proyecto cualquier pregunta de estructura.

Fuentes

  1. 1Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, arts. 31, 32 y 41; Código Civil, art. 2511 (prescripción adquisitiva extraordinaria de inmuebles: diez años).
  2. 2Código de Minería, arts. 2, 120 y 122; Código de Aguas, arts. 6 y 114.
  3. 3Ley General de Servicios Eléctricos (DFL 4/20.018), arts. 2, 3, 14 y 51.
  4. 4DL 1.939 de 1977, arts. 57, 61 y 62.
  5. 5Ley 19.253, art. 13; DS 40/2012 (Reglamento del SEIA), art. 85; Convenio 169 de la OIT, art. 6.
  6. 6Constitución, art. 19 N° 23; Ley 20.848, art. 9; DL 1.939, art. 7; DL 993, art. 3.

Normas citadas, en la Biblioteca del Congreso Nacional (bcn.cl): Constitución · Código Civil · Ley del Registro Conservatorio · Código de Minería · Código de Aguas · LGSE · DL 1.939 · Ley 19.253 · DS 40/2012 · Convenio 169 de la OIT · Ley 20.848 · DL 993.

Preguntas frecuentes

¿Existe el derecho de superficie en Chile?

No como derecho real general. El terreno de la planta se asegura con un arriendo por escritura pública inscrito en el Conservador, más servidumbres para accesos y líneas. Un contrato tipo construido sobre un derecho de superficie debe redactarse de nuevo sobre esa base. El Código Civil enumera los derechos reales y no incluye el de superficie (Código Civil, art. 577).

¿Hay que tener el terreno asegurado para pedir la conexión al Coordinador?

Para presentar la solicitud, no: el título sobre el terreno no está entre los antecedentes mínimos de la Solicitud de Autorización de Conexión (DS 37/2019, art. 15). Para declarar el proyecto en construcción, la CNE exige título o promesa sobre el terreno (DS 125/2017, art. 19), y el Coordinador puede dejar sin efecto la autorización si esos antecedentes no llegan a tiempo (DS 37/2019, art. 25).

¿Qué revisa el financista sobre el terreno antes del cierre financiero?

Cada financista fija sus exigencias, y no hay un estándar público en Chile. Preparamos el expediente predial para esa revisión: el estudio de títulos, con el horizonte que pida tu financista; arriendos inscritos antes de cualquier hipoteca, porque solo así obligan al acreedor (Código Civil, art. 1962); servidumbres inscritas, y la autorización escrita del propietario para ceder un arriendo de predio rústico (DL 993, art. 7).

¿Sirven los poderes otorgados en el extranjero para firmar las escrituras?

Sí. Si el país donde se otorgó el poder es parte de la Convención de la Apostilla, basta con la apostilla, sin legalización consular (Ley 20.711). La escritura se extiende en castellano, así que una versión en otro idioma para socios o casa matriz es solo de referencia (Código Orgánico de Tribunales, art. 404).

¿Trabajan fuera de la Región de Coquimbo?

Sí. Nuestra experiencia directa en terreno está en la Región de Coquimbo, y las etapas e instrumentos son los mismos en todo Chile porque las leyes que los rigen son nacionales. En otras regiones trabajamos con topógrafos y notarías locales, y la propuesta los indica antes de que nos contrates.

Guías relacionadas

Cuéntanos lo básico del proyecto

Tecnología, MW, región, etapa de desarrollo y fecha estimada de entrada en operación. Si ya tienes predios o una subestación en vista, inclúyelos.

Cuéntanos tu proyecto

Firmamos un acuerdo de confidencialidad antes de recibir documentos.