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Quién puede imponer una servidumbre
Las concesiones de líneas de transporte, de subestaciones y de servicio público de distribución dan a su titular el derecho a imponer servidumbres para tender líneas aéreas o subterráneas a través de propiedades ajenas y para ocupar los terrenos necesarios para el transporte de la energía y para las subestaciones (Ley General de Servicios Eléctricos, artículos 14 y 51).
Las reglas que siguen son las de la concesión. Las obras nuevas de transmisión sujetas a estudio de franja siguen otro procedimiento, con otros plazos y con notificación a los propietarios por publicaciones (artículos 92, 94 y 97).
Una central solar o eólica no está sometida a concesión eléctrica (artículos 2 y 3). Esta ley no contempla una servidumbre forzosa para el parque mismo. Lo usual es que ese terreno se negocie. Sí puede haberla para la línea que conecta el parque y para su subestación, cuando la empresa obtiene una concesión para esas instalaciones (artículos 2, 14 y 51).
Si no hay acuerdo: la comisión tasadora
Si el concesionario y el dueño del terreno no acuerdan su valor, cualquiera de los dos puede pedir al Superintendente de Electricidad y Combustibles que designe una comisión tasadora, que oye a las partes y practica el avalúo de las indemnizaciones (artículo 63). La integran tres profesionales inscritos en un registro que lleva la Superintendencia, elegidos por sorteo público, y sus honorarios son de cargo del concesionario (artículos 63 y 63 bis).
El avalúo no considera el mayor valor que los terrenos puedan adquirir por las obras proyectadas (artículo 63).
La Superintendencia comunica el avalúo, por carta certificada, al concesionario y a los dueños de las propiedades afectadas; si la carta no es posible, la ley señala otras vías de notificación (artículo 65). Cualquiera de ellos puede reclamar del avalúo dentro de treinta días, contados desde la fecha de su notificación (artículo 68). Hecho el reclamo, las cuestiones que se susciten se ventilan según las reglas del Código de Procedimiento Civil que la ley indica, y es competente el juez de la comuna o agrupación de comunas donde está el predio (artículos 68 y 72).
Aunque haya una reclamación pendiente, el concesionario puede obtener del juez que lo ponga en posesión material de los terrenos, exhibiendo el comprobante de pago o de consignación del valor fijado por la comisión tasadora (artículo 67).
Qué se paga según la ley
El dueño del predio tiene derecho a que se le pague (artículo 69):
- El valor de todo terreno que, según los planos de servidumbres, ocupen los postes y las torres de las líneas, las zanjas de las líneas subterráneas, los edificios y los caminos de acceso.
- El valor de los perjuicios ocasionados durante la construcción de las obras, como consecuencia de ellas o del ejercicio de la servidumbre, y el de los perjuicios que causan las líneas aéreas.
- Una indemnización por el tránsito que el concesionario tiene derecho a hacer para custodiar, conservar y reparar las líneas. No puede ser superior al valor de una faja de terreno de dos metros de ancho, en la parte del predio ocupada por las líneas.
Los terrenos ocupados se pagan a tasación de peritos, con veinte por ciento de aumento (artículo 70). Si al constituirse la servidumbre quedan terrenos inutilizados para su natural aprovechamiento, el concesionario está obligado a extenderla a todos ellos (artículo 69).
Derechos y deberes que fija la ley
- Líneas que ya existen. Si en tu predio ya hay líneas eléctricas, puedes exigir que se aprovechen las existentes cuando se quiera constituir una nueva servidumbre; la Superintendencia, oídos los interesados, resuelve si el nuevo concesionario debe aceptarlo (artículo 53). Esa obligación se cumple en las condiciones con que la ley obliga a los dueños de líneas a permitir el uso de sus postes y torres, que no alcanzan a todas las líneas (artículos 52 y 53). Este derecho se ejerce como oposición a la solicitud de concesión, dentro del plazo que está más abajo (artículo 27 ter).
- Edificios. Los edificios no quedan sujetos a las servidumbres de líneas de transporte y distribución; los corrales, huertos, parques, jardines o patios que dependen de ellos solo quedan sujetos a ser cruzados por líneas aéreas de distribución de baja tensión (artículo 54).
- Entrada al predio. Debes permitir la entrada de inspectores y trabajadores debidamente identificados para hacer reparaciones, y la de sus materiales; si lo pides, el juez regula el tiempo y la forma (artículo 56).
- Bajo la línea. No puedes hacer plantaciones, construcciones ni otras obras que perturben el libre ejercicio de la servidumbre (artículo 57). Si quieres construir bajo la línea, puedes exigir al dueño de la línea que varíe su trazado; las obras de ese cambio son de tu cargo (artículo 54).
Qué puedes negociar
La tasación legal es el camino cuando no hay acuerdo sobre el valor (artículo 63). Lo usual es que la empresa busque antes una servidumbre voluntaria, por acuerdo contigo, y en ella suele negociarse más que el monto:
- El trazado y la ubicación de las torres dentro del predio.
- Las condiciones de entrada al predio: portones, avisos y horarios.
- Cómo se reparan los daños y en qué estado queda el terreno después de las obras.
- La forma de pago.
Plazos que conviene tener presentes
En la vía de la concesión:
- Treinta días para presentar ante la Superintendencia tus observaciones u oposiciones a la solicitud de concesión, contados desde la fecha en que te notifican los planos de las servidumbres (artículos 27 y 27 ter). Si te notificaron por avisos, puedes pedir a la Superintendencia una copia de los planos dentro de quince días contados desde esa notificación; en ese caso, los treinta días se cuentan desde que los pone a tu disposición (artículo 27 ter). La oposición solo puede fundarse en las circunstancias de los artículos 53 y 54; las presentaciones que no cumplan con las causales de la ley o lleguen fuera de plazo se desechan de plano (artículo 27 ter).
- Treinta días para reclamar del avalúo de la comisión tasadora, contados desde la fecha de su notificación (artículo 68).
- Seis meses tiene el concesionario para iniciar las gestiones que hacen efectiva la servidumbre, contados desde la publicación en el Diario Oficial del decreto de concesión definitiva que aprobó los planos; si no lo hace, caduca su derecho a imponerla (artículo 62).
Apenas sepas que una empresa proyecta una línea por tu predio, pide a tu abogado que confirme qué procedimiento sigue el proyecto, qué plazos corren en tu caso y cómo se cuentan. Pregúntale también cuáles de estas reglas se aplican si la servidumbre se pacta por acuerdo, y si las líneas que ya cruzan tu predio están entre las que deben compartir sus postes y torres.
Si desarrollas una línea de transmisión o de conexión y necesitas negociar la franja con los propietarios, hacemos la gestión predial de líneas de transmisión.
Fuentes
Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso. Las normas citadas pueden cambiar: revisa su texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional.