Gestión predial para proyectos solares y eólicos en Chile
Evaluamos los predios según lo que necesita una planta solar o un parque eólico, negociamos con cada propietario y aseguramos el terreno con una opción de arriendo y, después, con un arriendo por escritura pública inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
Qué revisamos en un predio para energía solar o eólica
Lo hacemos antes de contactar a un propietario.
Pendiente y relieve
Una planta fotovoltaica necesita terreno continuo y de pendiente suave, porque el movimiento de tierra encarece la obra. En un parque eólico pesan más la exposición y las lomas, aunque cada aerogenerador necesita una plataforma y un camino. Medimos la pendiente con modelos de elevación públicos y después recorremos los sectores candidatos.
Distancia a la red
La distancia a una subestación o a una línea define el largo de la línea de conexión y cuántos predios cruza. Un parque eólico suma las líneas colectoras entre aerogeneradores. Estar cerca de una subestación no significa que haya capacidad disponible; eso depende de los procesos del Coordinador Eléctrico Nacional.
Accesos para carga pesada
Transformadores, módulos y, en eólica, palas y tramos de torre necesitan caminos anchos y de poca pendiente hasta cada plataforma. Un camino que pasa por el predio vecino necesita su propia servidumbre. En el área rural no se puede construir en la franja de 35 m medida desde los cierros de un camino público nacional (LGUC, art. 56).
Concesiones mineras
Cruzamos cada predio candidato con el catastro minero de Sernageomin. Una superposición pesa más en una planta solar, que ocupa casi toda la superficie arrendada, que en un parque eólico, donde la ubicación de los aerogeneradores deja margen para rodearla.
Tierras indígenas y fiscales
Revisamos el Registro Público de Tierras Indígenas de la CONADI y los mapas de terrenos fiscales de Bienes Nacionales. Las tierras de comunidades indígenas no se pueden arrendar, y las de personas indígenas solo hasta cinco años (Ley 19.253, art. 13). El terreno fiscal se asigna por concesión, no por arriendo privado.
Agua y bosque nativo
El derecho de aprovechamiento de aguas es independiente del terreno y se inscribe en su propio registro (Código de Aguas, arts. 6 y 114), así que el lavado de paneles necesita un derecho o un contrato de suministro propio. La corta de bosque nativo requiere un plan de manejo aprobado por la CONAF (Ley 20.283, art. 5).
El arriendo solar y el eólico son contratos distintos
Lo que el contrato debe cubrir depende de cuánto terreno ocupa la planta.
Arriendo para una planta solar
La planta ocupa casi toda la superficie que arrienda, así que el contrato fija un polígono y el propietario deja de usarlo para otra cosa. La renta puede pactarse por hectárea o por MW. La opción puede tomar una superficie mayor y liberar lo que el diseño final no ocupe.
Arriendo para un parque eólico
Aerogeneradores, plataformas, caminos y subestación ocupan una parte pequeña de un polígono grande. El pastoreo o la agricultura siguen alrededor, y el contrato dice dónde y en qué condiciones. La renta puede pactarse por MW instalado o como un porcentaje de las ventas con un mínimo.
Lo que necesitan los dos contratos
- Un plazo de opción que cubra los permisos y el calendario de conexión.
- La firma del propietario en la solicitud del informe favorable del artículo 55 de la LGUC, porque según el procedimiento del SAG es él quien la presenta, y el acceso para las calicatas.
- La cesión a la sociedad del proyecto y a sus financistas: en el arriendo de un predio rústico, el arrendatario necesita autorización previa y por escrito del propietario para ceder (DL 993, art. 7).
- En eólica, el derecho a instalar una torre de medición o un lidar para la campaña de viento, con su ubicación, acceso y retiro.
- El retiro de la planta al término del arriendo, respaldado por una garantía de desmantelamiento.
La secuencia de opción, arriendo e inscripción, con lo que recibes en cada etapa, está en el proceso de gestión predial. Las servidumbres de acceso y de la línea de conexión sobre predios vecinos están en líneas de transmisión.
Si buscas terreno para energía solar en la Región de Coquimbo
La Estancia El Chañar, nuestro predio en La Higuera, tiene sectores disponibles para proyectos fotovoltaicos. Desde 2011 opera en ella un parque eólico de 20 MW bajo arriendo de largo plazo, y otorgamos una opción de arriendo sobre parte del predio para un proyecto fotovoltaico. Si el predio puede servir a tu proyecto, te lo decimos al inicio, y en esa conversación actuamos como propietarios, no como tus asesores, y el abogado del proyecto es el tuyo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una opción de arriendo y cuánto dura?
Es el contrato que reserva el terreno mientras mides el recurso, tramitas los permisos y pides la conexión, a cambio de pagos periódicos; muchos propietarios la llaman reserva. Puede redactarse como promesa de arriendo, que solo obliga si consta por escrito, fija un plazo o condición y especifica el contrato prometido (Código Civil, art. 1554). El plazo se negocia.
¿Cómo afecta una concesión minera al terreno de una planta?
La concesión minera es un derecho distinto e independiente del dominio del predio. Una vez constituida, el predio queda sujeto a servidumbres de ocupación y de tránsito, previa indemnización (Código de Minería, arts. 2, 120 y 122). Revisamos el catastro de Sernageomin en cada predio candidato y vemos con tu abogado o el nuestro cómo resolver cada superposición antes de firmar.
¿Qué pasa si una línea eléctrica ya cruza el predio?
El diseño la rodea. Las servidumbres inscritas aparecen en el certificado de hipotecas y gravámenes del Conservador, y el dueño del predio no puede hacer plantaciones, construcciones ni obras que perturben el libre ejercicio de la servidumbre (Ley General de Servicios Eléctricos, art. 57). Ubicamos las líneas y servidumbres existentes en el estudio de títulos, antes de fijar el diseño.
¿Puede un arriendo solar o eólico incluir baterías más adelante?
Sí, si el contrato lo prevé desde el inicio: el derecho a instalar un sistema de almacenamiento, la superficie que puede ocupar y su renta. Si no lo prevé, cada propietario tendrá que aceptar una modificación más adelante. El patio de baterías tiene además sus propias reglas de uso de suelo y evaluación ambiental, que explicamos en almacenamiento (BESS).
Guías para los propietarios con quienes negocias
- De la opción al arriendo de largo plazo
La opción pagada, el paso al arriendo por escritura pública y por qué lo revisan los abogados del financista.
- Arrendar un terreno para energía: qué revisar antes de firmar
Quién ofrece, cómo se paga, qué pedir en el contrato y qué derechos de terceros puede haber bajo el terreno.
- Los papeles del terreno antes de ofrecerlo a un proyecto
Certificados del Conservador, rol de avalúo, posesión efectiva y concesiones mineras.
Envíanos la zona y la potencia
Si es solar, eólico o híbrido, los MW, la región o las subestaciones que miras y la fecha estimada de entrada en operación.
Firmamos un acuerdo de confidencialidad antes de recibir documentos.